חניה בחניון - בניית תחום בגבולות החניה
אדם קונה דירה בבית משותף, ומקבל באותה עסקת מכר גם מחסן במפלס כלשהו בבניין, וחניה מקורה במפלס קומת חניה, עם ציון מספר החניה ורישום ברור של גבולות החניה.
האם מותר לו לתחום את גבול החניה על ידי הצבת קיר, שיהיה כולו בתוך שטח החניה שלו, מבלי לגלוש לחניית השכן?
ראשית יש לדעת כי ע"י הצבת קיר צדדי, חניית השכן הצמודה לחניה בה מדובר הופכת מחניה במשטח פתוח - לחניה שבצדה מגבלה של קיר או עמוד, ועל פי הנחיות לתכנון חניונים של משרד התחבורה, [פרסום שאינו סטטוטורי - אך מהווה בסיס לתכנון חניות ומאומץ על ידי הרשויות], הרוחב הנדרש לחניה בשטח פתוח קטן מהרוחב הנדרש לחניה שבצדה יש עמודים או קיר.
והיה, ודרישות אותו מסמך מנחה החל על תכנון חניונים - מאפשר הצבת הקיר, כי רוחב החניה של השכן הוא בעל מידות נדיבות, מהו הדין?
לסוגיה זו נדרשה המפקחת על רישום מקרקעין חיפה יעל ליבוביץ בתיק מס' 8/31/2020 כץ ענת נ' אירנה קבונובסקי, פורסם ב"נבו".
בתרשים שלהלן המופיע בסעיף 2 לפסק הדין תואר המצב לאשורו באופן ברור - ראה תרשים 1.
ענינו הרואות כי הנתבעת בנתה מחיצה מפרידה על חשבון החניה שלה ולא חדרה לחניית התובעת.
עינינו הרואות כי חניית התובעת רחבה דיה, ורוחבה עולה על רוחב חניית הנתבעת.
סעיף 55 ג' לחוק המקרקעין, שצוטט בפסק הדין, מסביר כדלקמן:
"12. סעיף 55 (ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מורנו כי: "בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן-התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית... הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד". (הדגשה שלי י"ל)."
לפיכך ניתן לסבור כי מדובר בשינוי פנימי בתוך דירה שלא מחויב בהיתר.
אלא שהמפקחת פסקה כי דין המחיצה להיהרס, ופסק דינה עמד במבחן ערעור בביהמ"ש המחוזי.
המפקחת הסתמכה על רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח (5) 550, 562-563 שהתייחס בהרחבה למושג הבית המשותף, ולהלן ציטוט:
"גילוייה של זכות הבעלות בדירה שבבית המשותף שונים הם מיגלוייה של זכות הבעלות הקלאסית, ואין זהות מוחלטת בין זכות בעלות זו לבין זכות בעלות זו. למשל: אדם אינו רשאי על דעתו שלו בלבד לקרוע חלון בקיר דירתו שבבית משותף, אם אותו קיר הוא קיר חיצוני של הבית (ראה סעיף 2 לתקנון המצוי, בתוספת לחוק); ובעל דירה חייב ליתן לבעל דירה אחרת להיכנס אל דירתו, במקום של צורך בתיקונים של צינורות או אביזרים אחרים המשרתים את כלל הבעלים (סעיף 4 לתקנון מצוי). השיתוף ברכוש המשותף - אם תרצה; החיים יחדיו - אוצל מאליו על תכונותיה של זכות הבעלות הנפרדת; מצמצם ומצר הוא את תכנה של הבעלות הקלאסית, להתאימה לאותן תכונות מיוחדות המאפיינות את הבית המשותף. ובלשונו של השופט ויתקון בדיון הנוסף בפרשת סדובסקי בעמ' 736:
"בית משותף פנים לו לצד השיתוף ולצד ההפרדה שבין השותפים, ואני מייחס חשיבות מיוחדת לצד השיתוף, דהיינו למגבלות שהחיים בצוותא מטילים על כל שותף ושותף" (הדגשה שלי י"ל).
לשון אחר, אדם אינו חופשי לבצע בדירתו שינויים ככל העולה על דעתו, והדוגמא שבפסק הדין בעניין איסור הרחבת חלון בקיר חוץ - מבהירה כי ע"י כך עלולה חזית הבית להשתנות, ואולי גם יהיו פגיעות נוספות בפעולת הרחבת החלון בדירה... לאמור, השינויים המותרים לביצוע בדירה ללא היתר - הם מוגבלים, ועל אותו בסיס - אסורה הצבת מחיצה בגבול החניה בשל שינוי בתנאי החניה של השכן (התובעת).
אין ספק כי בנית הקיר (המחיצה) יוצרת לתובעת מגבלה ואי נוחות ביחס למצב בו אין מחיצה, כפי שהחניה נרכשה מלכתחילה, וזאת גם אם החניה לא הופכת להיות בלתי חוקית או מנוגדת להנחיות.
די בכך כדי למנוע את בניית המחיצה מהנתבעת.
