ע"א 45200-08-10 שיכון עובדים בע''מ נ' בת שבע זכאי

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 45200-08-10 שיכון עובדים בע''מ ואח' נ' בת שבע זכאי ואח'

17 מרץ 2011

בפני הרכב כב' השופטים:

יגאל גריל, ס. נשיא (אב"ד)

עודד גרשון, שופט

יעל וילנר, שופטת

המערערת וההמשיבה בערעורים-שכנגד:

שיכון עובדים בע''מ

ע"י ב"כ עו"ד רפאל גרוס

נגד

המשיבים (המערערים-שכנגד):

1. זכאי בת שבע ואח' 

ע"י ב"כ עו"ד אלי הכהן

(המערערות –שכנגד)

2. צביקה יהודה חברה לבניין בע''מ (בפירוק)

3.

א) מצר פאר ואיכות מפעלים (1995) בע"מ

ב) דץ הנדסה ושיווק בע"מ

שתיהן ע"י ב"כ עו"ד אדם קלינג

פסק דין

א. בפנינו ערעור וערעורים-שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת ישראלה קראי – גירון) מיום 6.5.2010, בתיק ת.א. 5995/05, שלפיו חוייבה המערערת (שיכון עובדים) לשלם למשיבים מס' 1 את סכומי הפיצויים כפי שפורטו בגוף פסק הדין של בית משפט קמא (בפרק הדיון הפרטני), בגין ליקויים שנמצאו בדירות נשוא פסק הדין, לרבות הרכוש המשותף, וכן גם פיצוי גלובלי לדיירים בגין עוגמת נפש.

ב. ענייננו בתביעה שהוגשה על ידי 38 תובעים (המשיבים מס' 1), שהם בעלי הזכויות בדירות המצויות בבניינים משותפים ברח' בן צבי בקרית חיים. המערערת (להלן גם "שיכון עובדים") היא חברה קבלנית שבנתה בעצמה ו/או על ידי קבלני משנה את הבניינים המשותפים בהם מצויות הדירות של התובעים.

המשיבה מס' 2 היא הקבלן שבנה בפועל את הדירות בבניינים המשותפים לפי הזמנת שיכון עובדים, ואולם, משיבה זו נמצאת בפירוק ולכן גם לא התגוננה מפני התובענה.

המשיבות מס' 3: מצר פאר ואיכות מפעלים (1995) בע"מ, וכן דץ הנדסה ושיווק בע"מ, שימשו קבלני משנה של שיכון עובדים או של הקבלן, וספקי המרצפות בדירות התובעים וברכוש המשותף.

ג. בית משפט קמא מינה ביום 6.9.06 את המומחה מר דן אורמן שהגיש את חוות דעתו מיום 21.1.07 (ת/1), בה קבע המומחה את ליקויי הבניה שקיימים ברכוש המשותף בשלושת הבניינים, וכן פירט את הליקויים בתשע הדירות הפרטיות.

בנוסף השיב המומחה מר אורמן על שאלות הבהרה שנשלחו אליו על ידי ב"כ המשיבים מס' 1 ועל ידי ב"כ שיכון עובדים.

ד. בית משפט קמא קבע כי צודק ב"כ התובעים (המשיבים מס' 1) בטיעוניו כי עילת התביעה מתבססת גם על הוראות פקודת הנזיקין, ולא רק על הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, ולכן גם אילו היה ממש בטענת ב"כ שיכון עובדים לעניין חלוף המועדים לפי חוק המכר (דירות), גם אז עדיין היתה למשיבים מס' 1 עילת תביעה כנגד המערערת מכוח דיני הנזיקין וזאת בהתחשב בעובדה שנמצאו ליקויי בנייה בדירות וברכוש המשותף על ידי מומחה בית המשפט.

תמיכה לכך גם מצא בית משפט קמא בהתנהגות המערערת אשר ביצעה תיקוני ליקויים, למרות הטענות שהעלתה בדבר העדר אחריות הקבלן לליקויים, בגלל חלוף תקופת הבדק על פי חוק המכר (דירות).

ה. בית משפט קמא גם דחה את טענות המערערת בדבר התיישנות ושיהוי, בהתחשב בקביעות המומחה מר אורמן, ובעובדה שהליקויים שמצא המומחה הם דינמיים ורוכש סביר, שאינו מומחה בתחום הבניין, אינו אמור לגלות ליקויים אלה במלוא היקפם, בראייה של קונה במועד קבלת הדירה, במועד ביצוע תיקוני שנת הבדק, או לאחריהם.

כמו כן ציין בית משפט קמא שיש ממש בטענה כי סביר שהליקויים נשוא התביעה התגלו במלוא היקפם רק לאחר קבלת חוות דעת מומחה התובעים, ובנוסף, עובדה היא שהמערערת, למרות טענותיה, הוסיפה וביצעה תיקוני ליקויים לפני ואחרי קבלת חוות דעת מומחה התובעים, דבר המלמד כי גם המערערת סברה שהתגלו ליקויים שלא ניתן היה לאתרם קודם לכן.

ו. בית משפט קמא הוסיף וציין שהמומחה מר אורמן הגיש חוות דעת מקיפה, סבירה, וברורה, שהתבססה על בדיקות מדוקדקות של הדירות והרכוש המשותף, זאת בנוסף להסבריו של המומחה בתשובותיו המפורטות לשאלות ההבהרה שנשלחו אליו, וכן בחקירתו בפני בית המשפט, שהינם הסברים סבירים.

ז. בית משפט קמא דחה את טענת המערערת שיש לאפשר לה לבצע את התיקונים בעצמה, וזאת בשים לב לזמן הרב שחלף מאז מועד מסירת הדירות, ומשבר האמון שבין הצדדים, כשביצוע התיקונים על ידי המערערת עצמה, יביא להמשך יחסים בלתי רצויים בין הצדדים.

ח. לעניין פגמי הרטיבות קבע בית משפט קמא שעל המערערת להמציא אחריות לתיקון פגמי רטיבות לתקופה נוספת בת 6 שנים, דבר שיכול ויינתן על ידי המערערת בתום 60 יום ממועד פסק הדין, או שהמערערת תשלם למשיבים מס' 1 פיצוי על פי קבלות שיספקו הדיירים להוצאות שהוציאו בגין השגת ביטוח לפגמי הרטיבות.

ט. באשר לצדדים השלישיים (מצר ודץ), קבע בית משפט קמא שהוכח כי הם סיפקו את האריחים לפרוייקט הקמת הבניינים. בית משפט קמא קבע בפסק דינו מה הסכום שעל הצדדים השלישיים לשלם למערערת בגין אותם ליקויי ריצוף שהמומחה מר אורמן קבע שיש לייחסם לצדדים השלישיים.

לגבי ליקויי ריצוף נוספים, שלגביהם קבע המומחה מר אורמן, כי שתי סיבות אפשר וגרמו לליקוי באותה מידה של סבירות, חילק בית משפט קמא (כמוסבר בסעיף 9 של פסק הדין) במידה שווה את האחריות לפיצוי בגין ליקויי ריצוף אלה בין המערערת לבין הצדדים השלישיים (מצר ודץ), זאת כאמור לגבי אותם מקרים שבהם לא קבע המומחה מטעם בית המשפט על מי מוטלת האחריות בגין הליקויים.

בשים לב לכל אלה, קבע בית משפט קמא בסיפא של פסק דינו שעל צדדים שלישיים אלה, ביחד ולחוד, לשלם למערערת את הסכום של 2,630 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה, כאמור בחוות דעת מומחה בית המשפט, עד מועד חוות הדעת, ולאחר מכן הפרשי הצמדה וריבית עד התשלום בפועל.

בנוסף קבע בית משפט קמא שלגבי ליקויי הריצוף שהאחריות לגביהם חולקה בין המערערת לבין הצדדים השלישיים, ישלמו הצדדים השלישיים, ביחד ולחוד, למערערת סך כולל של 3,215 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כאמור לעיל.

כמו כן חוייבו צדדים אלה לשלם למערערת הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 7,500 ₪ בתוספת מע"מ.

י. בערעורה המונח בפנינו טוענת המערערת שהשאלה העיקרית המהותית העומדת ביסוד הערעור היא, האם צדק בית משפט קמא בקובעו בעמ' 9 לפסק דינו, פיסקה ג', סעיפים 1-2, שעצם הכתרת התביעה בכותרת חלופית להפרת חוזה של "דיני הנזיקין" מובילה למסקנה כי "עדיין קיימת לתובעים עילת תביעה בהתחשב בעובדה כי נמצאו ליקויי בניה בדירות וברכוש המשותף על ידי מומחה בית המשפט מכוח דיני הנזיקין" כשהתוצאה המשפטית הנובעת מקביעה זו היא "לא מצאתי ממש בטענת ההתיישנות והשיהוי".

המערערת סבורה שיש לבטל מסקנה זו שאיננה מתקבלת על הדעת הואיל והיא מביאה לביטולו של חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 והפיכתו לאות מתה.

י"א. לטענת המערערת משלא עמד רוכש דירה בלוח הזמנים של מתן הודעה על פי אי-התאמה, הרי הוא כמי שלא רכש "כרטיס כניסה" ולא עבר את מפתן העילה על פי דין.

 עוד טוענת המערערת שפער הזמנים ממועד איכלוס הדירות ועד הגעת חוות דעת המשיבים למערערת הינו בערך כ-5 שנים ומחצה. המערערת סבורה ששגה בית משפט קמא משמצא תימוכין בהתנהגות המערערת לחיזוק מסקנתו, בכך שהיא ביצעה תיקוני ליקויים למרות טענותיה להעדר אחריות הקבלן לליקויים מחמת חלוף תקופת הבדק לפי חוק המכר (דירות).

מציינת המערערת שהיא אכן ביצעה תיקונים שגולו לה במועד, במסגרת אחריותה החוזית, והיא לא ביצעה תיקון שלא גולה לה משלא ידעה ולא יכלה לדעת על קיומו, שהרי רוכשי הדירות פנו למומחה מטעמם לאחר שחלפו יותר מ- 5 שנים מיום האיכלוס והוא זה שהביא לידיעתם את מה שהם עצמם לא ידעו.

י"ב. לטענת המערערת חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הוא חוק ספציפי שנועד להגן ככל הניתן על רוכשי דירות, והוא מקשה מאד על מוכרי דירות ולכן יש לכבד את כל הוראות החוק, כולל תקופות האחריות שבו, ולא להתעלם ממנו כאילו אינו קיים או "להלביש" עליו חוקים שאינם רלוונטיים לסיטואציה של מכירת ממכר שהינו אקט חוזי/רצוני של שני הצדדים.

לדעת המערערת אי-מתן הודעה בדבר אי-התאמה סותמת את הגולל בענין הגשת תביעה לא רק בעילות מכח חוק המכר, אלא גם בעילות חוזיות ונזיקיות.

י"ג. טענה נוספת של המערערת היא שנפסק לזכות המשיבים מס' 1 פיצוי כספי גבוה חסר פרופורציה בגין עגמת נפש, כמפורט בעמ' 8-10 של הודעת הערעור.

י"ד. המערערים-שכנגד (המשיבים מס' 1) הגישו ערעור-שכנגד מטעמם על אי פסיקת מע"מ בגין הליקויים, על אי פסיקת פיצוי בנוגע לליקויי הרטיבות, על מיעוט הסכומים שנפסקו בגין עגמת נפש, ועל הסכומים הנמוכים שנפסקו בגין הוצאות משפט.

ט"ו. צדדי ג' (מצר ודץ) הגישו ערעור-שכנגד על כך שבית משפט קמא חייב אותם לשלם למערערת, ביחד ולחוד, הגם שהמערערת תבעה את צדדי ג' בנפרד. בפרוט' ישיבת 22.6.09 דרש ב"כ מצר ודץ שהמערערת תבהיר מה התביעה כנגד כל אחד מן הצדדים השלישיים, ואולם ב"כ המערערת לא פירט זאת. לטענת צדדי ג' בית משפט קמא לא היה מוסמך לחייב את מצר ודץ ביחד ולחוד, מה גם שב"כ המערערת בסיכומיו לא ביקש לחייב את צדדי ג' ביחד ולחוד.

כמו כן טוענים צדדי ג' בערעור שחלה התיישנות על תביעות המשיבים מס' 1 ו/או על הודעת צד ג' כנגד שיכון עובדים, שגם לא קיבלו הודעות על פגמים במרצפות לפי הנדרש בחוק.

עוד טוענים צדדי ג' ששגה בית משפט קמא משחייב אותם לשלם למערערת את הסכום של 3,215 ₪, דהיינו, מחצית הפיצוי בגין ליקויים בריצוף בשווי של 6,430 ₪, זאת הואיל והנטל להוכיח את אחריות מצר ודץ חל על שולחת הודעת צד ג', משמע, המערערת, ומשלא קבע מומחה בית המשפט חד משמעית שהאחריות לפגמים חלה על מצר ודץ, יש לדחות הודעת צד ג' בגין חיובם בסכום של 3,215 ₪.

בנוסף טוענים צדדי ג' שבית משפט קמא שגה בכך שחייב את מצר ודץ בתשלום הוצאות משפט שכר טרחת עו"ד ומע"מ בסכום כולל של 7,500 ₪.

ט"ז. באי כח הצדדים הגישו בפנינו עיקרי טיעון, וכן חזרו בישיבה שהתקיימה בפנינו ביום 15.3.11, על טענותיהם בעל פה.

י"ז. אין בידינו לקבל את טענתה של המערערת לפיה העילה היחידה העומדת לרשות התובעים (המשיבים מס' 1) היא העילה לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. המשיבים מס' 1 מפנים בטיעוניהם, ובצדק, ל-ע"א (מחוזי ירושלים) 30/92 שיכון עובדים נגד שלמה טל, (מיום 24.12.92), עמ' 5:

"כפי שהיטיב כב' השופט קמא לבאר, בעוד חוק המכר נותן תוקף לחוזים שבין הצדדים, בא חוק המכר (דירות) להגן על רוכשי דירות גם מפני האמור בחוזים. החמצה במתן הודעה על אי התאמה, כוחה יפה להסיר את התריס בפני תניות פטור והגבלות אחריות שבחוזה, אך אין בה כדי להכשיל עילה בנזיקין. אנו מאמצים חוק המכר (דירות) להגן על רוכשי דירות גם מפני האמור בחוזים. החמצה במתן הודעה על אי התאמה, כוחה יפה להסיר את התריס בפני תניות פטור והגבלות אחריות שבחוזה, אך אין בה כדי להכשיל עילה בנזיקין. אנו מאמצים איפוא את קביעת בית משפט קמא שהתביעה בנזיקין לא נפלה עקב החמצת המועד בהודעה על "אי התאמה" לפי חוק המכר (דירות)".

בנוסף אנו מפנים לדברי בית המשפט העליון בע"א 4445/90עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נגד יצחק מאיוסט ואח' (מיום 17.4.94), שם כותב כב' השופט (בדימוס) י. זמיר, בפיסקה 8:

"אף אם תאמר כי ההודעה על הליקויים לא נשלחה בכתב, כאמור בחוזה, עדיין אין בכך, בנסיבות המקרה, כדי לפטור את המערערת מחבותה לתיקון הליקויים. ההודעה בכתב נדרשת כדי לוודא שהמערערת יודעת על הליקויים ותוכל לתקנם כנדרש. אך במקרה הנדון אין ספק שהמערערת ידעה על הליקויים, שהרי בפועל עסקה בתיקון הליקויים. לכן, אפילו נאמר כי לא נשלחה למערערת הודעה בכתב, יש מקום להוסיף ולומר כי המערערת ויתרה על הכתב. יתירה מזאת: האם תום לב הוא מצד המערערת לומר, מצד אחד, שידעה על הליקויים, ומצד שני שאין היא חייבת בתיקונים כיוון שלא הודיעו לה על הליקויים בכתב?".

י"ח. ב"כ המערערת הסתמך בטיעוניו על פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 830/06 אורלי גלמן ואח' נגד כהן פיתוח – דרעד ואח', מיום 2.4.08, ואולם, נסיבות המקרה שם שונות מהותית מן המקרה שבפנינו, וזאת משום שהתביעה באותו מקרה הוגשה כ-8 שנים לאחר קבלת החזקה בבית, משמע, התביעה שם הוגשה לאחר חלוף תקופת ההתיישנות, מה שאין כן במקרה שבפנינו.

בדין קבע איפוא בית משפט קמא, שעומדת למשיבים מס' 1 עילת תביעה לפי פקודת הנזיקין. גם אין לקבל את טענותיה של המערערת בדבר התיישנות ושיהוי, הואיל ואין בסיס בתשתית הראייתית לא לטענת ההתיישנות ולא לטענת השיהוי. לא נוכל אלא לאמץ בענין זה את נימוקיו של בית משפט קמא בעמ' 9-10 של פסק הדין פיסקאות ג' I ג' II.

י"ט. נתנו דעתנו גם לכל שאר הטענות שהעלתה המערערת בהודעת הערעור ובעיקרי הטיעון המפורטים וכן גם בטיעונים ששמענו בפנינו. לא שוכנענו שיש מקום להתערבות כלשהי בטענות שהועלו במסגרת ערעורה של שיכון עובדים. קביעותיו ומסקנותיו של בית משפט קמא מפורטות ומנומקות, ואין מקום להתערב בקביעות ובמסקנות אלה.

כ'. באשר לערעור-שכנגד שהגישו המשיבים מס' 1, לא ראינו מקום להתערב אלא בשתי סוגיות אלה: האחת, הימנעות בית משפט קמא מפסיקת מע"מ בגין תיקון הליקויים.

ברי שהיה מקום לחייב את המערערת לשאת גם במע"מ אשר חל על תיקון הליקויים שאותם קבע בית משפט קמא במסגרת פסק דינו, ולרבות גם בגין הוצאות הפיקוח ההנדסי, והתוספת שבגין מחירי קבלן מזדמן. לפיכך בעניין זה, אנו מקבלים את הערעור-שכנגד, ומחייבים את המערערת לשלם למשיבים מס' 1 באמצעות בא כוחם את המע"מ כאמור לעיל, וזאת בתוך 45 יום ממועד המצאת פסק דין זה, כשהסכום נושא הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק מתאריך חוות דעתו של המומחה מר דן אורמן (21.1.07) ועד הפירעון בפועל.

כ"א. הסוגיה השנייה המצדיקה התערבות היא פסיקתו של בית משפט קמא בכל הנוגע לעניין ליקויי הרטיבות.

המערערת לא המציאה למשיבים מס' 1, גם לאחר חלוף 60 הימים ממועד פסק הדין, אחריות לתיקון פגמי רטיבות. אף במהלך הדיון בפנינו, לא הציעה המערערת המצאת אחריות שכזו.

בשים לב לכך שהמועד להמצאת האחריות חלף ובפועל זו לא הומצאה, סבורים אנו שיש מקום ליתן מענה לסוגיית תיקון ליקויי הרטיבות אצל המשיבים מס' 1, זאת לאחר שגם לא עלה בידיהם להשיג ביטוח לעניין זה, כפי שהורה בית המשפט קמא בפסק דינו (עמ' 11 ש' 7 – 11).

כ"ב. סבורים אנו שהדרך הראויה היא להורות למומחה שמטעם בית המשפט מר דן אורמן, לבדוק פעם נוספת את הדירות נשוא חוות דעתו, לרבות הרכוש המשותף, וליתן חוות דעת משלימה שבה יקבע את שווי תיקון ליקויי הרטיבות בדירות נשוא חוות דעתו, לרבות הרכוש המשותף, וזאת נכון למועד שבו יקיים את ביקורו החוזר (וככל שהתיקונים הדרושים, או מקצתם, כבר בוצעו, יקבע המומחה את שווי עלות ביצועם של תיקונים אלה).

לצורך מטרה זו, אנו מורים על החזרת התיק לבית משפט קמא, על מנת שיתן את ההוראות המתאימות למומחה בית המשפט מר דן אורמן, לגבי הערכת שווי תיקון ליקויי הרטיבות.

מר אורמן ימציא את חוות דעתו המשלימה לבית משפט קמא ולבאי כח הצדדים, שיוכלו לאחר מכן להשלים את טיעוניהם, לעניין ליקויי רטיבות אלה בלבד, ולאחר מכן יתן בית משפט קמא פסק דין משלים בסוגייה זו בלבד.

הוצאות ביקורו וחוות דעתו המשלימה של מר אורמן, יחולו בשלב הנוכחי על המערערת. בפסק הדין המשלים, יקבע בית משפט קמא, על מי תחול הוצאה זו בסופו של דבר.

כ"ג. נתנו דעתנו גם לכל שאר ההשגות והטענות שהעלו המשיבים מס' 1 בערעור-שכנגד, אך לא ראינו לנכון להיעתר להשגות וטענות אלה מששוכנענו שקביעותיו ומסקנותיו של בית משפט קמא מבוססות ומנומקות כראוי.

כ"ד. באשר לערעורם של הצדדים השלישיים (רצף ודץ) אנו מקבלים את הטענה לפיה לא היה מקום לחייבם ביחד ולחוד. לפיכך אנו קובעים כי רצף תשלם את מחצית הסכום של 2,630 ₪, משמע, 1,315 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כאמור בפסק דינו של בית משפט קמא, וכן את מחצית הסכום של 3,215 ₪, משמע, 1,607.50 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כאמור בפסק דינו של בית משפט קמא. דץ תשלם אף היא אותם סכומים כמפורט לעיל, ובצירוף אותם הפרשי הצמדה וריבית.

כ"ה. באשר לסכום של 7,500 ₪ בתוספת מע"מ, שהצדדים השלישיים חוייבו לשלם כהוצאות, שכ"ט עו"ד, ומע"מ (כולל) למערערת, אנו סבורים שהחיוב בהוצאות אלה חורג מן המקובל בהתחשב בסכום שהצדדים השלישיים חוייבו לשאת בו כלפי המערערת. חיוב זה מצדיק את התערבותה של ערכאת הערעור. לפיכך אנו מעמידים את הסכום הכולל שעל הצדדים השלישיים לשלם למערערת כהוצאות, שכר טרחת עו"ד ומע"מ (נכון למועד פסק דינו של בית משפט קמא), על סכום כולל של 3,500 ₪. רצף תישא בסכום של 1,750 ₪ מתוכו, ודץ תישא אף היא בסכום של 1,750 ₪ מתוכו.

כ"ו. התוצאה מכל האמור לעיל היא שאנו דוחים את ערעורה של המערערת, ומקבלים חלקית את הערעור-שכנגד של המשיבים מס' 1, לפי המפורט לעיל בפסק דיננו. אנו מחייבים את המערערת לשלם למשיבים מס' 1 (באמצעות בא כוחם) שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 6,000 ₪, וכן החזר אגרת הערעור-שכנגד.

אנו מקבלים חלקית את הערעור-שכנגד של הצדדים השלישיים (רצף ודץ), כמפורט לעיל בפסק דיננו ובנסיבות העניין אין צו להוצאות בין המערערת לבין הצדדים השלישיים.

כ"ז. מזכירות בית המשפט תעביר מתוך הפקדון שהפקידה המערערת את הסכום של 6,000 ₪, לרבות סכום אגרת הערעור-שכנגד, לבא כוח המשיבים מס' 1 עו"ד א. הכהן. את יתרת הפיקדון, ככל שתישאר כזו, תחזיר המזכירות לבא כוח שיכון עובדים (עו"ד ר. גרוס).

כמו כן, תחזיר המזכירות לבא כוח המשיבים מס' 1, ולב"כ הצדדים השלישיים (עו"ד א. קלינג) את הפיקדונות, ככל שהופקדו, בגין הערעורים-שכנגד.

המזכירות תמציא את העתקי פסק הדין לבאי כוחם של הצדדים.

ניתן היום, יא' אדר ב תשע"א, 17/03/2011

י' גריל, שופט, ס. נשיא (אב"ד)

ע' גרשון, שופט 

י' וילנר, שופטת